写字楼，这种区别于住宅和商业的物业类型，往往能够让我们联想到白领、城市地标、世界500强、现代化大都市等等，一系列与高端挨边的形容词。的确，作为衡量城市经济水平及发达程度的重要指标，高品质、现代化写字楼的数量，无疑是最直观的体现。而说到昆明的写字楼发展史，熟悉昆明房地产发展的人总会不自觉的将记忆拉回15年前，的确，1999年绝对是昆明写字楼发展路上最重要的分水岭。
为了迎接“99世博会”的顺利召开，昆明开始大刀阔斧的“造城运动”，大量的城中改造在带动昆明城市面貌快速提升的同时，更为昆明带来巨量的房地产项目，当然，作为昆明经济发展的重要载体，写字楼物业的发展也在此时空前蓬勃。
而作为以市场化为核心的物业产品，过高的市场预期及盲目的超前开发，不仅孕育了大批良莠不齐的写字楼项目，供大于求的市场放量更让写字楼产品在高度“亢奋”中“消化不良”。此后7年，昆明几乎没有新的写字楼项目出现，近十年漫长的断档阵痛期过后，随着云南首个城市综合体，北辰财富中心正式对外营业，昆明的写字楼市场才逐渐解冻，并逐渐进入多元化发展。
商业之后又一“劫”
382个城中村改造、5年将在全省建成150个城市综合体，在这些城建政策的推动下，昆明的商业地产已经繁荣到供应过剩的地步，而写字楼物业作为城市综合体项目建设过程中的普遍标配，昆明市场上写字楼的供应量也如商业面积一样，快速攀升。
或许是区别于其他物业类型的去化方式，写字楼物业往往整层、多层，甚至整栋购买的情况出现，市场对于写字楼的存量并没有明显感触，但随着世邦魏理仕“关于中国办公楼事情调查报告”公布的数据显示，仅2013年，昆明的写字楼供应量就达到1858万方，若加上2014年及2015年的预计新增供应量，保守估计，昆明市场3年的写字楼供应面积将超过2600万方，而对于昆明这座700余万人口的西南三线城市来说，人均写字楼面积约为3.7㎡。
同时，据昆明市住建局发布的数据显示，截止2013年，昆明382个城中村改造项目已有229个面向市场，且多数旧改项目均被规划为城市综合体。据不完全统计，昆明主城及呈贡新区在建及规划建设写字楼物业的楼盘项目为95个。
更严重的是，若2017年建成150个城市综合体的目标实现，昆明城市综合体的体量将新增9000万方左右，如果按照写字楼与城市综合体总体量占比10%—15%来计算，未来5年，仅城市综合体就将为昆明带来900—1200万方的写字楼供应，还不包括纯商务项目的供应。
作为昆明房地产发展之痛，超过3㎡的人均商业面积已经让人哗然，面对人均面积高于商业物业的写字楼产品供应，昆明写字楼市场似乎又要再次感受10年前消化库存带来的漫长阵痛。难怪云南财经大学不动产投融资研究中心主任会感叹：“昆明未来的写字楼市场不乐观，而且是非常的不乐观。”
再陷漫长消化阵痛
诚然，与一线城市租金不断上涨，且供不应求的写字楼市场局面不同，省会昆明虽然是云南唯一一个大型发达城市，同时还有“面向东南亚开放桥头堡”、“建设成为区域性国际化大都市”等一系列利好政策的支持，但面对巨量的写字楼供应，周大研依旧表示担忧。
周大研认为，昆明目前并不具备消化大量写字楼产品存量的基础，因为写字楼的市场需求相对单一，需要实力企业及大型产业配套;同时，写字楼的生命周期相对较长，并不像住宅有刚需和改善之分;而且，写字楼物业的投资属性往往会带来大量空置面积，较高的空置率不仅阻碍市场去化，也会提前透支写字楼物业未来的价值空间。
对此，昆明风之铃市场调查与研究咨询机构CEO石远表示认同，他指出，“好租不好售”一直是昆明写字楼市场存在的怪圈，这虽然能够为写字楼投资者带来不错的收益，但却抑制了写字楼物业的价值空间，而随着越来越多高品质写字楼产品面向市场，相同类型地段或同区域内，高级别写字楼在租赁市场较高租金反而会导致大面积空置。
石远还表示，虽然写字楼物业的生命周期较长，但一些大中型企业对办公环境要求的日益提高，也为高级别写字楼提供了市场需求，如果开发商在物业品质、项目配套、品牌服务、人性化管理等写字楼软性细节方面能够处理妥当，不仅能够吸引消费者买单，同时也能保证产品未来良好的升值空间。
而面对写字楼产品如何从巨量的市场供应中突围的问题，昆明万达广场投资有限公司副总经理蔚峥嵘表示，随着国家对于民营企业注册门槛的不断降低，大量中小微企业将成为未来写字楼市场的需求主力，但这类型企业对于写字楼的需求并不高，且购买或租赁的规模相对有限，这就使得开发商必须转变原有的开发思路，大面积、全功能、高精尖硬件配套的高端写字楼未来不一定会是主流。
中天文化股份有限公司总裁高志川则补充道，地产商不仅要调整开发策略，同时还要兼顾差异化的市场需求，SOHO、LOFT类拥有灵活空间及实用功能的写字楼衍生产品也是不错的选择。但想要真正从市场突围，项目品质、物业管理、人性化服务、齐全的功能配套，才是写字楼产品的核心竞争力。
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