昆明：小产权房买卖合同中注意的事项

　　昆明小产权房合同应注意什么?昆明小产权房买卖合同该怎么样拟定?在得知自己通过中介购买的二手房系小产权房、无法办理产权证后，一购房者即决定不再履行合同，要求卖方退还定金。由于双方无法达成协议，购房者将卖方及中介全部推上了被告席。

　　今年9月22日，市民陆某通过本市某房地产经纪公司位于河西区的一家连锁店，与卖方董某就其坐落于河西区黑牛城道的一套房屋签订了房屋买卖合同。据陆某称，合同签订后，其依约向董某交纳定金1万元，向经纪公司连锁店交纳中介服务费4000元。然而，就在陆某等待着交接自己置下的房产时，却发现该房屋使用的是农民集体所有的土地，也就是通常所说的小产权房。为此，陆某于10月4日告知中介方通知董某退还定金，后董某仅退还了4000元。陆某随即将董某、上述房地产经纪公司及其连锁店全部推上被告席，要求确认房屋买卖合同无效，董某退还剩余定金6000元，经纪公司及其连锁店连带返还所缴纳的信息服务费4000元，并由三被告承担原告因解除与中德住房储蓄银行签订的储蓄合同所缴纳的2000元服务费损失。被告董某当庭表示不同意原告诉求，其提出，房屋买卖是通过房地产经纪公司联系的，当时陆某去看房时，董某已告知其房子是大队产，属于小产权。签合同交定金时，董某再次告知陆某房屋是大队产，不能贷款，陆某当时也没有异议，并交纳了定金，所以不同意返还6000元。被告经纪公司及其连锁店也表示，在董某说明其房屋是大队产的情况下，陆某依然同意购买，并支付了定金。作为中介，其公司已经完成了服务，故不同意陆某诉求。

　　法院认为，原告陆某与被告董某的房屋买卖违反了我国《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，因此，二人的房屋买卖是无效的。而被告房地产经纪公司及其分支机构在明知董某房屋产权性质是农村集体所有，房屋买卖仅限于本大队内部人员的情况下，仍然为陆某与董某买卖房屋进行中介服务，违反了天津市房地产市场管理规定中关于房地产中介应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则，故该中介服务行为无效。根据合同法的相关规定，无效的合同没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。据此，陆某要求董某返还定金6000元的诉讼请求合法有据，应予支持。关于原告要求被告经纪公司及其连锁店返还中介费4000元的诉讼请求，符合法律规定，但鉴于经纪公司连锁店无独立财产，不能独立承担法律责任，故返还中介费的责任应由经纪公司承担。关于原告要求三被告赔偿原告因解除与中德住房储蓄银行签订的储蓄合同所缴纳的2000元服务费损失的诉讼请求，由于原告提前支取该笔住房储蓄与此次房屋买卖有因果关系，所以被告董某及被告房地产经纪公司应承担相应责任，考虑到原告在房屋买卖中也存在过错，故原告应自行承担600元损失的责任，其余1400元损失由董某及房地产经纪公司各担一半。