如果是去年的话，昆明市民王滋购买二手房申请的房贷应该这几天就能下来。今年的情况很不一样，从银行那边回复的消息是还可能要等一两个月。“那边的回复是额度还在审核。”昨日，他有点担心自己的按揭手续办不下来。在上个月金融领域接连收紧房地产市场信贷后，虽然央行“喊话”优先保证居民首套房贷，不过房地产整体信贷市场持续收紧状态未改，而出于风险控制等因素，房地产市场的信贷环境仍不乐观。
贷款审批难度加大 部分银行利率上浮10%-15%
事实上，在上月出现银行直接宣布收紧房地产市场信贷之前，二手房市场的信贷发放就已经显示出从紧的态势。“这样的情况在去年年底曾出现过一次。”西昌路一处二手中介的工作人员告诉记者，春节后稍微好转了一点，不过之后又出现了趋紧的态势，“除了部分与银行合作的中介可以拿到贷款额度，个人申请的话，短时间内很难直接批下来。”
而这种情况也并不是个例，记者走访本地市场，虽然多数银行表示首套住房房贷申请执行基准利率，不过部分银行如广发银行、光大银行等，也执行首套房贷利率上浮10%-15%的比例，而放款时间普遍需要2-3个月甚至更长的时间。“各银行之间执行的信贷发放还直接与其存贷比有关，存贷比好的话稍微会快些。”交三桥一家银行的个贷工作人员介绍。
销售端信贷的收拢，也让房地产市场资金回笼出现很大的问题，来自国家统计局的官方数据显示，1-4月份，全国房地产开发企业到位资金37200亿元，同比仅增长4.5%，增速比1-3月份再度回落了2.1个百分点。其中，涉及到通过销售回笼的资金比例中，定金及预收款9019亿元，下降7.8%;个人按揭贷款4238亿元，下降3.1%。“资金到位情况从去年开始也持续走低，也迫使不少项目急需销售完成资金回笼。”
业内人士分析，购买环节房地产信贷环境的收紧，也可能让开发商这种资金回笼的愿望落空。
银行选择躲避风险 信贷预期将继续收紧
房地产所面临的银行环境，仍没有一点松动的迹象，从近期市场运行来看，虽然央行公开发文要求各商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，之后包括中行、工行也直接回应表示将支持这一做法，不过最大的问题还在于房地产市场的风险控制难度越来越大。
“银行一方面在互联网金融崛起后面临着收储压力，另一方面房地产市场的数据连续多月走低，也让本身就调低的信贷很难大规模释放到房地产领域。”一位不愿意透露姓名的业内人士指出。
就在上个月，国家统计局最新发布的房地产开发景气指数回落至为95.79点，这也是近两年景气指数的最低值。在今年举行的一个论坛上，国内著名经济学家叶檀也直言，银行停贷频繁发生，根本上还是想控制风险。“房地产市场的持续低迷，也直接将风险转到银行。”而在云南大学金融学教授郭树华看来，国内房地产市场库存压力和销售低迷，也足以让银行短期内选择躲避风险，从而收紧房地产市场的信贷额度。
这种风险预期还有加剧的判断，就在本周，国际信托组织穆迪投资者服务公司宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，根据穆迪机构预计，未来12个月国内住宅房地产还将继续呈现出销售增长将大幅放缓、库存水平较高以及流动性趋弱的特征。
另一份数据，4月末，全国商品房待售面积52652万平方米，而仅仅是昆明市，商品房库存也达到了1842万平方米。“由于前期集中拿地等方面的原因，市场库存未来预期还会继续增加。”在郭树华看来，信贷环境的收紧也是银行未来继续躲避风险的手段。
政府固定资产投资 出现转移迹象
问题还不仅于此，就在本周，央行再次重申了利率市场化的可能，出于CPI指数水平和金融市场竞争，上调利率也成为金融业内最集中的声音。“利率上升是房地产市场面临的最严峻挑战。”在利率市场化可能的声音出现之后，叶檀也第一时间在其官方微博中这样表示：“利率上升在一定程度上也加大了房地产市场借贷成本。事实上，从市场来看，对于房地产市场来说，一方面本身在销售低迷下资金回笼压力巨大，另一方面信贷成本增加也让企业更难承载压力。”
另外一个问题是，经济增长下行，政府固定资产投资方面也将逐渐从房地产市场转出。“房地产市场低迷，也让政府对其投资依赖逐渐减小，政府固定资产投资也转向寻找更多新的投资增长点。”郭树华介绍。数据上也有所体现，来自省统计局的官方数据，1-4月全省房地产开发投资695.92亿元，同比增长18.5%，比去年同期的增幅下降了17.5个百分点。
“这种背景下，房地产内部特别是中小房地产企业资金链断裂的情况也会频发。”业内人士介绍，特别是一线地产品牌纷纷逃离一线城市转战二三线城市，也可能在二三线城市集中出现。就在3月份，浙江宁波奉化最大本土房产企业——兴润置业因高达35亿元的债务违约而倒闭;4月初，南京盈嘉地产资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工;同样是4月18日，浙江立德房产因拖欠多笔民间借贷，被债主逼上法庭;本月，青岛女地产商君利豪集团公司董事长王莉欠债12亿元而跑路被曝光。“省内目前直接被曝光的情况还没有，不过一线品牌的不断抢滩，未来市场调整也会提前。”有分析显示。
出路：私募、信托骤增 去年私募基金增幅近8成
资金链紧张、信贷环境难改收紧现状，也让地产私募基金在近期暴增，“主流融资渠道——银行信贷‘此路不通’后，面临流动性压力的地产商正试图通过房地产私募基金等其他渠道缓解资金之渴。”在鼓楼路一家资金管理公司，一位工作人员告诉记者，除了实体小微企业的资金信贷，中小房地产企业也是他们最为集中的业务。而这种情况，其实从去年开始也逐渐明显。“去年的时候，房地产内部就有部分中小企业资金链出现过问题，地产资金走向最高的时候差不多占到一半以上的业务。”北市区一家私募基金的工作人员表示。
事实上，清科研究中心日前发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》也显示出私募基金的趋势，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只;从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%，募资总额达到106.67亿美元。除了私募基金，信托也快速发展。国内知名的房地产信托机构用益信托日前发布的一份数据显示，截至2014年5月18日，国内集合资金房地产信托规模为1163.58亿元，成立规模为869.19亿元。这中间不仅仅是中小企业，很多大型房企也都选择信托融资，今年以来成立的地产信托产品显示，万科、恒大地产、绿地等大型房地产企业借道信托融资越来越多，成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，据不完全统计，仅三家房企合计信托融资就超过73亿元。
银行之路不同，也促使房地产企业转向更多的道路，不过在采访中，不少行业人士也指明，虽然通过私募基金和信托能在一定程度上减小房地产企业融资压力，不过由于房地产本身发展风险骤增，真正的压力缓解还很难。
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